Comprar piso para alquilar: la rentabilidad bruta anual sorprendente del 6,7%
Comprar una vivienda para alquilarla ofrece una rentabilidad bruta anual del 6,7%, un 50% más que muchos otros activos financieros. Pero, ¿qué ciudad española es la que realmente compensa?
Los datos de Idealista del primer trimestre de 2026 muestran un mercado con diferencias notables entre capitales y barrios, mientras algunos inversores celebran cifras que casi duplican la inflación.
Las capitales con mejor rentabilidad para alquilar
Murcia encabeza el ranking
Murcia capital lidera la tabla con una rentabilidad anual bruta del 7,5%, seguida muy de cerca por Segovia (7,3%) y un grupo de ciudades como Castellón, Huelva, Jaén y Lleida con un 7,2%. Traducido a dinero, eso significa que la inversión se recuperaría en unos doce años sin contar incremento de rentas.
Ciudades con rentabilidades moderadas
Ciudades como Lugo (6,9%), Zamora (6,8%) o Almería y Huesca (6,7%) mantienen cifras sólidas, mientras capitales como Tarragona, Zaragoza, o Soria rozan el 6%. No parece mal, ¿verdad?
Las ciudades grandes y la paradoja de la rentabilidad baja
Madrid y Barcelona, menos rentables pero con otra promesa
Las grandes ciudades como Madrid (4,7%) y Barcelona (5,2%) ofrecen una rentabilidad inferior, pero los inversores no se quejan mucho. ¿Por qué? Porque esperan una revalorización mayor y una demanda continuada que asegura un alquiler constante. La presión demográfica juega aquí su papel.
Otras capitales con rendimientos por debajo del 6%
Valencia (5,9%), Sevilla (5,6%) o Palma de Mallorca (4,4%) son ejemplos de ciudades donde la rentabilidad bruta baja, pero donde la seguridad de tener inquilinos y el aumento de los precios del alquiler a medio plazo mantienen el interés inversor.
Riesgos y factores que esconden la rentabilidad real
Costes ocultos que reducen ganancias
La rentabilidad bruta no cuenta con impuestos como el IBI, la tasa de residuos, ni tampoco con reformas, mantenimiento o periodos sin inquilino. Esto puede hacer que la inversión no sea tan brillante como parece a primera vista.
La heterogeneidad dentro de las ciudades
Un mismo barrio puede tener demandas muy diferentes a la hora de comprar o alquilar. El riesgo de morosidad o la dificultad para encontrar nuevo inquilino puede arañar la rentabilidad, especialmente si se ha financiado con hipoteca o se han hecho reformas que no permiten subir el alquiler.
Invertir en pisos no es sólo una cuestión de números, sino de saber dónde ponerlos y cómo gestionarlos.
Los que compraron un piso en 2020, previendo una rentabilidad del 7%, ahora disfrutan de un retorno real superior al 10% gracias al incremento de los alquileres del 41,5% en cinco años. Pero, eso no garantiza que todos tengan la misma suerte.
Los pequeños detalles marcan la diferencia entre una inversión que hace feliz al inversor y una que sólo hace sufrir.
